[商品房买卖合同范本]商品房买卖合同范本填写指导意见

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  • 时间:2017-09-13
  • 离婚协议书

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    一、填写范本合同,一定要认真阅读范本说明,按照说明要求的格式、图例填写;

    二、合同内容填写指导内容:

    (一)合同双方当事人:

    出卖人:按照合同法的有关规定,原则上该当事人应当是符合下列条件的法人:①具有合法的营业资格和资质;②是项目的所有人,持有建设用地规划许可证,国有土地使用权证、建设工程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证;③具有固定的营业场所或者住所;④电话、邮政编码、法定代表人的情况真实、可靠;⑤一定要填写全称,不得使用间写内容。

    在填写该出卖人必须注意以下几个方面:

    1、区别开发商和投资商或者发展商:在投资房地产开发过程中,按照契约关系可以把参与房地产开发的法人企业区别为开发商、投资商、代理商或者联建方,但是只有符合出卖人条件的当事人才能在本条出卖人一览中署名;

    2、代理商即使具备包销资格,也不能作为出卖人在本览中署名,只能在代理机构一栏中署名;关于包销问题涉及开发商和包销商之间的,对于商品房买受人不具备任何约束力。

    3、代理商必须具备代理资格和资质;曾经有代理商在郑州市房地产管理局没有办理异地执业手续和备案,郑州市房管局为此停止了该代理机构的所有代理业务,还连累了房地产开发企业,甚至因此处罚房地产开发企业。我们姑且不问郑州市房管局的行政行为是否合法,但是这样做客观上影响了开发企业的形象和销售。

    买受人:可以是法人,也可以是自然人。如果是法人,应当按照法人单位的称谓填写全称,地址,法定代表人以及其他联系方式。另应当填写委托代理人的情况。无论是买受人的法定代表人或者是代理人,均应当填写详细的资料,地址和邮政编码应当填写,不得空缺。代理人和自然人买受人应当填写真实的住址,身份证与实际住址不一致,应当在征得当事人同意后填写实际住址。提供实际住址的责任在于买受人和代理人,该当事人和代理人提供上述住址时,应当让其亲自填写,不能有销售人员代位填写。如果由销售人员代位填写时,应当让代理人和买受人提供手写的关于其实际住址的资料留在销售档案中。

    自然人应当详细填写该自然人的情况;如果属于未成年人购房,应当坚持要求其填写监护人,由于格式版本没有提供监护人的内容,可以要求监护人在共有人一览中署名。需要说明的事,买受人一栏中可以填写该未成年人,但是在合同后面签字页的签字行为不能由该未成年人亲自签订,该签字行为是当事人民事行为能力的表示,未成年人不能亲自行使。所以,未成年人购房必须提供法定监护人的情况并由法定监护人代理。如何确认法定监护人的身份证明?可以从以下几个方面考察:①该未成年人与法定监护人的户口证明;②未成年人的父母离婚时,应当察看其父母离婚的协议或者判决书,该协议或者判决书有关于未成年人监护的内容;③未成年人与其父母为在一起居住生活时,由指定监护人承担法定监护人的责任。这种指定监护可能是生父母授权,也可能是法院或者未成年人保护机关的指定;④未成年人的父母去世后,其祖父母或者外祖父母可以承担监护人的责任,也可以由未成年人的兄姊担任,这种情况下应当由公证机关或者民政机关的证明。

    自然人购房,如果本人不能亲自办理购房事宜,应当要求办理该等事务的当事人提供委托手续,按照合同法的规定,当事人之间的委托可以是特别委托一项或者数项事务,也可以概括委托受托处理一切事项。关键是如何审查这类委托手续的真实内容,如何区别是一揽子委托还是单项委托,这就比较麻烦。不要说不是法律专业的销售人员,就是律师有时候也不能准确辨别其委托的性质。尤其是有的委托书仅仅写明“委托某某代为办理购房事宜”,就很难判断是单项委托者这是一揽子委托。严格审查委托权限的内容应当包括合同签订、履行中款项支付、办理银行按揭手续、办理房屋接收以及与此有关的合同撤销、变更、合同权利义务的承担和主张等事项。同时应当预留委托人(购房者)和受托人的全部身份和委托文件,纳入购房合同档案。

    应当注意:有些事项无法通过委托行为实施,比如贷款银行要求贷款当事人亲自签订贷款合同或者保证合同的,这类合同不能由委托人代理。未成年人除其法定监护人或者指定监护人之外,其他当事人不能作为委托人出现,道理很简单,由于其无民事行为能力,当然也就不可能产生合法有效的委托行为。

    对于委托书的审查会涉及另一个更加专业的问题即具名代理和匿名代理的问题。在合同法上有两种委托代理关系。一般而论,受托人代理委托人办理委托事项应当以委托人的名义进行,在代理权限范围内的代理行为直接约束委托人和第三人,所以民法通则第63条规定:代理人在代理权限范围内,以被代理人名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。我们称这种代理行为为具名代理。如果代理人不是以被代理人的名义实施代理行为,而是以自己的名义实施民事法律行为,这种情况如何处理?合同法在第402条有如下规定:受托人以自己名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。(天成公司与某购房人之间的合同关系,实际是合法有效的,检察机关的处理是否合法值得商榷)

    第一条:项目建设依据:注意以下内容:

    1、属于分期规划,尤其是没有取得土地使用权手续的规划,不要纳入本条填写内容。因此该条第二款的“地块”面积应当与土地使用权证记载宗地出让面积一致。

    “规划用途”按照《建设用地规划许可证》上的记载为准。如果土地使用证上的记载与建设用地规划许可证上记载不完全一致,应当按照建设用地规划许可证记载为准。按照我国土地管理法的规定,在城市规划区内的土地利用,应当符合城市规划的要求,因此城市规划法相对于土地管理法来说属于特别法。特别法优于普通法。按照国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定,土地规划用途按照下列用途进行规划:住宅、商业、旅游、娱乐用地;教、科、文、卫、体育用地;工业用地;综合或者其他用地。

    关于土地使用年限规定:应当按照土地使用证上记载的年限(年月日填写)。没有土地使用证或者尚未取得使用证时,在填写时一定要注意按照有关批准文家内容填写。比如没有土地证,只有土地出让合同,在填写时就应当注意从签订出让合同到区的土地证这一段期间的时间问题。

    2、关于“商品房”的概念:虽然有关商品房的司法解释可以涵盖几乎所有的开发商出售的房屋建筑,但是我们建议对于本条第三款的内容,还是应当给予必要的区别。把商品房定位在“商品住宅”比较合适,对于不属于商品住宅的其他商品房屋,应当分别给予明确,分别填写:比如:综合办公、物流商业铺面、工业厂房等。

    3、建议在本条空白部位补充填写以下内容:该土地使用权范围内的具体的修建性规划按照规划管理部门批准的具体规划文件执行。本条关于土地使用权规划用途的约定与本合同第三条商品房用途不一致的,按照合同第三条规定执行。

    第二条:如果出售商品房的审批机关,不是郑州市房管局,应当填写清楚其他审批机关。

    第三条:本条填写内容注意以下几点:

    1、户型设计比较复杂的商品房,应当在补充内容填写清楚:比如,有跃层的房屋应当分别填写清楚,有沉降设计的部分,也要填写清楚;属于内置楼梯的复式结构要与面积结合起来填写;有飘窗结构或者顶层有老虎窗结构的房屋,应当给予注明是否计算面积,以及如何计算面积;如果有连廊结构的房屋也应当注明是否计算面积以及面积计算办法;

    2、对于层高内容应当给予解释或者说明:所谓层高应当是指商品房主体结构层高,并非所有买受人购买的面积层高全部为某一个数据,特殊面积应当说明,包括坡屋面结构,飘窗结构、沉降结构部分的房屋面积所对应的层高不属于一个数据的,应当分别注明。

    3、商品房的结构形式:应当按照设计说明部分要求填写:一般情况下的商品房屋结构形式有土木结构、砖木结构、砖混结构、框混结构、全部框架结构、钢结构、混合结构。现代建筑结构形式变化多样,但是按照设计图纸填写,一般不会出错。

    4、本条关于商品房的用途的填写,与第一条中土地使用权的规划用途不完全一致。但是在该条关于商品房的用途应当根据具体出售的房屋实际用途填写,在规划为住宅的土地使用权范围内,仍然有个别楼栋或者个别面积属于商业铺面或者其他服务行业用房。

    第四条 关于计价方式和价款:

    按照商品房销售的规定,建筑面积是计算价款比较符合现实的办法。按套销售或者按照套内面积计算,目前都存在困难。不管是管理机关或者我们的测量规范,都存在不太可行的问题。因此按照建筑面积计算价格是必然选择,实践证明,按照其他销售办法销售的结果,仍然不能排除消费者的心理误区。

    如果计价面积中的单价有不一致的地方,应当分别填写单价和总价之间的关系。计价方式中的价格内涵也是一个比较重要的问题:(1)房地产单价成本核算问题内容,这个问题比较敏感,涉及成本组成,分摊面积和社区配套、共建面积等内容;由于房地产成本核算标准没有统一的标准,更没有统一执行要求,现行价格政策是备案制度,而不是审批制度。开发企业执行自己的成本核算制度,这样开发商在核算过程为了抬高价格可能把所有社区投资成本都纳入成本中并且在价格备案机关留下书面核算文件,而在销售过程中不可能把诸如小学、幼儿园、中学、会所、社区医疗服务等公建面积分摊销售,这样一旦政策变化,会产生对房地产企业毁灭性的后果(2)市政配套机关或者垄断性公司收费问题既然其集资费用、暖气集资费等;(3)涉及向国家和地方人民政府交纳的税金等。(4)国家和体方人民政府不断出台的物业政策以及法律风险问题;比如公共(公建)物业管理规定,物权法等法律法规颁布后,对小区物业以及开发商的利益极其重要。因此,房地产企业必须在价格政策、面积分摊、产权约定等方面未雨绸铆,在销售合同中明确约定,排除任何产权不明确的内容。

    第五条  面积确认及面积差异处理:

    1、一般情况下,我们主张选择按照本条第2款执行。但是按照第2款执行仍然存在不明晰的地方:主要是因面积增建绝对值超过3%以上部分的面积所产生的契税、维修基金、燃气集资费、暖气集资费等与面积有关的税费承担的问题。示范文本仅仅提供了房价款处理的方式,没有提供与面积差异有关的税费处理的方式。因此,为了不发生争议或者发生争议后减少交易费用,应当明确补充规定关于这部分费税承担问题:“因面积差异产生的契税、维修基金、暖气集资费、燃气集资费(如果有)等据实由买受人承担,多退少补”。

    2、如果选择自行约定,那么约定的内容可以如下填写:

    ①面积误差绝对值在1%以内(含1%)的部分,双方不在办理结算即多不退,少不补;

    ②面积误差绝对值在1%以上至3%的部分(含3%,其中1%以内部分扣除),双方同意据实计算即多退少补;

    ③面积误差绝对值在3%以上至5%以内的部分(含5%),属于面积短少,出卖人退还该部分房款并按照两倍于该部分短少房款承担该约定违约金支付责任。属于面积增加的,产权归买受人,该部分房款出卖人承担。

    前述情况下,双方约定均不主张退房,合同应当继续履行。

    ④面积误差绝对值在5%以上的(不含5%),买受人有权提出退房。买受人提出退房的,出卖人应当在30日内退还所有已付房款并自付款之日起承担该资金同期商业银行存款利息,同时承担全部购房款5%的违约金;买受人不退房的,面积误差绝对值在5%以内(含5%)的部分按照本条前述规定处理后,超过5%的部分,双方协商处理并签订补充协议。协商不成按照本款退房处理。

    第六条 付款方式及期限

    【其他方式】本条其他付款方式是指银行按揭付款或者住房公积金贷款:按照本付款方式的步骤如下:

    1)本合同签订生效后 7 日内,买受人支付首付款计人民币:(例如)123456元;其他应付款人民币 123456 元 ,出卖人提供银行按揭付款协助条件,卖受人向按揭银行申请个人住房抵押借款支付。

    2)买受人必须在支付完首付款的同时,提交个人住房抵押借款银行要求其提交的全部个人法律文件,出卖人给予协助。需要出卖人提交的法律文件,出卖人按时提交(需要买受人提交的个人资料见附件内容)。

    3)非出卖人原因,买受人自完成首付款之日起不能在30日内办理完毕个人住房抵押借款手续并将借款汇入出卖人帐户的,视为买受人付款违约,按照本合同第七条逾期付款约定处理。

    4)买受人按照逾期付款承担责任后,买受人可以与出卖人协商变更付款方式,出卖人同意继续履行合同的,双方签订补充协议,变更合同约定,约定具体付款方式。

    第七条 买受人逾期付款的违约责任:

    增加:按照本合同约定的付款方式和期限,买受人付款逾期或者付款的时间在房屋交付期限之后的,出卖人有权顺延交付日期直至买受人付清全部购房款。

    付款预期的违约金,应当能够达到惩罚违约的目的。因此,违约金的约定不能太低,逾期在60日内(含60日)的,按日计算的违约金应当保留在日万分之三(3)之上;

    逾期超过60日的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按照累计应付款的( )%向出卖人支付违约金(买受人已经支付的房款在扣除违约金后10日内退还买受人)。(这里的违约金的比例与前述第一款违约金的累进结果有直接的逻辑关系)

    出卖人要求买受人继续履行合同或者买受人要求继续履行合同并经出卖人同意的,合同继续履行。买受人承担的违约金应当按照应付款部分的日万分之四(4)计算。

    本条约定的问题表现在以下几个方面:(1)解除合同的通知:买受人逾期付款,出卖人通知买受人解除合同,双方关系终止,这是彻底终止双方关系的办法。这种法律关系比较简单,但是必须通知买受人并且最好是书面通知。如果买受人已经产生了部分付款,存在一个核算问题。扣除违约金后,剩余房款存在退还问题,但是示范文本没有约定退还内容,因此需要在合同约定。如果买受人根本没有交付房款,这种情况下,对于出卖人是没有任何担保的,应当尽快解除合同,防止损失扩大。(2)出卖人要求继续履行合同的权利问题:示范文本没有约定出卖人不解除合同的情况下如何处理,只约定解除合同内容以及买受人要求继续履行合同的内容。因此,出卖人能否要求买受人继续履行合同?回答是肯定的。问题是出卖人要求继续履行合同时的违约金标准如何确定。买受人要求继续履行合同时的违约金在示范合同中有约定,但是出卖人要求继续履行合同的违约金没有约定。(3)合同解除权的行使期间问题:合同法和相关法律没有规定解除权行使的期间。合同法第95条规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称高法解释)意见中的第十五条规定“ 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。因此,具有解除权的当事人一方,在规定时间内不行使解除权,超出规定时间就不能提出解除合同的要求。

    第八条 交付期限:

    (一)关于交付条件:

    5.该商品房经五方质量责任主体(出卖人、勘察、设计、施工、监理)联合验收并签署了工程合格意见的,本条约定不应理解为包含有任何取得备案或者取得合格证之类的意思表示。

    (二)关于不可抗力以及其他特殊原因延期交付:

    1、遭遇不可抗力

    2、遭遇重大市政工程施工,影响本合同约定工程施工的,出卖人应当自该事实发生之日起15日内告之买受人,并在此后每经过三十日,告之该事实解除或者延续的情况;

    3、持续大雨、大雪、低温天气影响工程施工的。

    (三)关于本条第一款中“依照国家和地方人民政府的有关规定”:鉴于对于房屋建筑和市政设施的竣工验收是一项十分专业的工作,而且验收所依据的国家和地方政府的规定是庞杂的。出卖人在提请买受人接受房屋时不能一一列举所有的验收规范和规定。

    第九条 出卖人逾期交房的违约责任:(不做修订,但应当注意违约金之间的逻辑关系)。

    第十条 规划、设计变更的约定:

    增加:买受人接到规划、设计变更书面通知或者买受人逾期接到设计、规划变更通知或者房屋交付期限到来时买受人获得了设计、规划变更的事实时,买受人均有权决定退房。买受人提出退房的,出卖人应当自买受人提出退房之书面申请之日起 30 日内将买受人已经支付的房款退还给买受人并自买受人付款之日起,按照月息5‰支付资金利息。买受人决定不退房的,双方应当自知道规划、设计变更事实之日起30日内,协商另行签订补充协议。双方未在约定时间内完成协商过程,任何一方均未向对方提出继续协商的书面要求的,视同双方同意按照退房处理。

    第十一条 交接

    填写:视同出卖人已经履行了房屋交付的合同义务,买受人自出卖人通知接房之日起承担物业管理费用并对于房屋维护不及时产生的侵权责任、无因管理责任承担赔偿或者补偿责任。

    买受人应当在交付之前付清购房款而未完成支付义务的,出卖人将推迟交付直至买受人付清全部房款。出卖人推迟交付不构成任何违约,也不承担任何责任。

    第十二条 (出卖人对出卖房屋的瑕疵担保责任):

    增加:

    发生本条前款产权纠纷或者债权债务纠纷的,出卖人应当尽快与有关当事人协商解决。如果协商不成导致买受人在本合同约定办理产权登记需出卖人履行产权登记备案的期间结束后的180个日历天内或者按照现行法律、行政法规的规定,买受人无法从本质上获得产权登记的,出卖人应当承担相应赔偿责任。本条欠款约定的“不能办理产权登记”包括本款约定的期间不能和本质上不能的情况。

    第十五条  关于产权登记的约定:

    增加:双方同意对本条第一款所谓“规定期限内”定义如下:①规定期限是指180个日历天;②该期限的起始日为双方约定的出卖人履行备案日期结束日。

    我们将本条约定的“规定期间”变成了双方约定期间,是否有效?这点确实容易引起争议。事实上这种约定有其不合理或者广义上的不合法之处。因为按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》(2001年8月15日修订)和《城市房地产转让管理规定》,无论初始登记或者转移登记,上述部门规章的规定都是自事实(合同签订或者房屋竣工)发生之日起90日内办理产权登记。我们约定180天,而且将该180天的起始日期前增加了出卖人的产权登记备案时间,确实不妥。但是我们也找到了客观依据和法律依据。

    《高法解释》第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    前述司法解释中,并没有排除双方当事人特殊约定的效力,也不否定合同约定的内容。

    在实践中下列情况属于房地产开发企业(出卖人)的过错,造成买受人无法按照合同约定取得房屋权属登记手续的情况:

    (1)没有依法取得国有土地使用权证书或者证明文件或者土地使用权尚未解除抵押;(2)变更城市规划或者擅自修改房屋规划设计没有在房地产行政主管部门备案的;(3)没有办理房屋竣工手续或者办理竣工的手续不全;(4)房屋抵押或者被法院或者行政机关依法限制出卖的;(5)预售商品房没有取得预售许可证或者超越预售范围销售商品房的;(6)商品房销售合同没有在房地产行政主管部门备案的;(7)没有委托测量并将测量结果按照正常途径报发证单位的;(8)建设施工手续不全的;(9)出卖人是开发企业的开发手续和开发资质不符合要求;(10)商品房买受人没有交纳维修基金,开发企业没有代收上缴的。(11)出卖人在房屋竣工后由于自身原因无法向房地产管理部门办理产权登记备案。

    出现上述情况属于开发企业的责任和过错,出卖人应当承担违约责任。

    注意:违约金的约定和违约金本质意义。

    事实上本条关于产权登记备案的约定,仍然存在不完善的地方。仅仅着眼于在规定时间内买受人没有取的房地产权属登记证书,并没有约定在规定期间之外不可预见的时间内或者在根本上就无法取得产权证书的情况。如果发生这种情况怎么办?为此司法解释显然注意到合同的不足,通过解释给予补充。这就是第十九条的规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。为此,司法解释把最后的解决方式放在了合同解除上。因为在所有的补救办法无效的情况只有使合同归于消灭,才能最终解决当事人之间的争议。

    《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

    在实践中,按照房地产登记管理机关的要求,买受人作为产权登记申请人,应当在提出申请时提供以下文件:(1)产权登记申请人的身份文件;(2)填写房屋所有权登记申请表和审批表;(3)商品房交易审批表;(4)国有土地使用权证书或者其他证明文件;(5)建设工程规划许可证或者建筑许可证;(6)施工许可证;(7)房屋竣工验收证书和其他与房屋竣工验收有关的消防、环保部门的验收文件;(8)商品房买卖合同;(9)预售(现售)许可证;(10)商品房买卖合同备案证明书;(11)办理产权登记备案表;

    上述登记文件中,除第(1)、(2)、(3)、(8)以及契税完税凭证应当由买受人提供外,其他登记资料均应当由开发企业提交,开发企业不能在规定的时间内提交上述资料,应当承担违约责任;按照本司法解释规定,如果买受人因此在上述办证时间结束后的一年内仍然不能提供登记所需文件,应当按照本条解释承担合同解除的责任。出卖人应当承担的民事责任,属于违约责任,应承担买受人因此造成的全部损失或者按照双方约定承担责任。如果不能办理产权登记的原因是由于出卖人存在本解释第八条、第九条规定的情况,出卖人应当按照上述规定承担赔偿责任。

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